מכירות הדירות עלו, אבל 85 אלף דירות חדשות עדיין מחכות לקונים

שוק הדירות מציג תמונה מבלבלת: מספר העסקאות עלה בקיץ, מכירות הדירות החדשות זינקו לעומת השנה שעברה, אבל מלאי הדירות שממתינות לקונים נותר גדול. בחודשים יוני-אוגוסט 2026 נמכרו בישראל כ-24,200 דירות, עלייה של 8.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, בסוף אוגוסט נותרו למכירה כ-85,680 דירות חדשות, היצע השקול ליותר משנתיים של מכירות בקצב המחושב. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום רביעי.

במבט ראשון, הנתונים עשויים להיראות כמו סימן להתאוששות רחבה. מספר הדירות שנמכרו עלה ב-11.1% לעומת מרץ-מאי, אך לאחר ניכוי השפעות עונתיות התמונה מתהפכת: נרשמה ירידה של 2.9%. כלומר, העלייה במספר העסקאות בפועל אינה מעידה בהכרח על התחזקות השוק ביחס לשלושת החודשים הקודמים. בהשוואה לשנה שעברה, לעומת זאת, העלייה נשמרת גם לאחר ניכוי עונתיות ומגיעה ל-8.5%.

הפער בין הדירות החדשות לשוק היד השנייה בולט במיוחד. בשלושת החודשים נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, זינוק של 24.9% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. אלא שחלק משמעותי מהפעילות, כ-35.8% מהמכירות, היה של דירות בסבסוד ממשלתי. זהו נתון שמספק הקשר חשוב לעלייה: יותר משליש ממכירות הדירות החדשות התבצעו במסגרת מסובסדת.

בשוק היד השנייה התמונה חלשה יותר. כ-14,090 דירות נמכרו בתקופה זו, ירידה של 1.4% לעומת השנה שעברה. גם נתוני המגמה מצביעים על פיצול: מאז ינואר 2026 נרשמה בדירות החדשות עלייה ממוצעת של 1.8% בחודש, בעוד שבדירות יד שנייה נרשמה מאז אפריל ירידה ממוצעת של 1.5% בחודש.

גם על המפה אין סיפור אחיד. קריית גת הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,044 עסקאות ביוני-אוגוסט, לעומת 329 במרץ-מאי, זינוק של 217.3%. תל אביב-יפו דורגה אחריה עם 878 דירות חדשות שנמכרו, אך שם נרשמה דווקא ירידה של 27.4%. בירושלים ירדו מכירות הדירות החדשות ב-25.4% ובאשדוד ב-53.1%, בעוד שבפתח תקווה נרשמה עלייה של 66.3%.

^{דירות חדשות שנותרו למכירה בערים הגדולות, אוגוסט 2026. מקור: הלמ״ס}

ברמת המחוזות, מכירות הדירות החדשות בצפון עלו ב-55.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובמחוז חיפה ב-32.4%. במחוז תל אביב הן ירדו ב-10.4%. ההשוואות הללו מבוססות על מספר העסקאות בפועל, ללא ניכוי עונתיות, אך הן ממחישות עד כמה הפעילות משתנה בין אזורים.

מול העלייה בחלק מנתוני המכירות עומד מלאי הדירות החדשות. בסוף אוגוסט הגיע מספר חודשי ההיצע ל-26.7, מדד המבטא כמה זמן יידרש למכירת המלאי בקצב המכירות המשמש לחישוב. אין מדובר בתחזית למועד שבו תימכר כל דירה, אך זהו ביטוי להיקף ההיצע ביחס לקצב העסקאות.

יותר ממחצית הדירות החדשות שנותרו למכירה מרוכזות במחוזות תל אביב והמרכז: כ-26,330 במחוז תל אביב וכ-21,190 במחוז המרכז. בקרב הערים הגדולות מובילה ירושלים עם כ-10,250 דירות שממתינות לקונים, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,820. נתוני המגמה מראים כי מלאי הדירות שנותרו למכירה נמצא בעלייה מאז אפריל 2022, בקצב ממוצע של 1.2% בחודש.

הנתונים מצביעים על שוק שפועל בכמה מהירויות: מכירות הדירות החדשות גבוהות משמעותית לעומת השנה שעברה, שוק היד השנייה מפגר מאחור, וההיצע שנותר למכירה עדיין רחב. עבור רוכשים וקבלנים, השאלה המרכזית היא האם קצב העסקאות יתחזק מספיק כדי לצמצם את המלאי. העלייה במכירות לבדה עדיין אינה מספקת תשובה, וגם אינה מעידה כשלעצמה על כיוון מחירי הדירות.